農地買賣契約書
立契約書人買方 ︵以下簡稱甲方︶、賣方 ︵以下簡稱乙方︶,茲就農地買賣事宜訂立本契約,條款如後:
第 一 條 農地標示:座落 市 段 小段 地號,田地目一筆,面積 公頃。
第 二 條 農地價款:農地總額為新臺幣 元整,簽約日支付新臺幣 元。產權登記完畢後支付新臺幣 元,尾款新臺幣 元於農地點交後一併付清。
第 三 條 產權登記:農地移轉登記,應自本契約成立後 天內。由雙方會同辦理或會同委任他人代辦。
第 四 條 稅捐負擔:農地移轉過戶前之地價稅及移轉過戶時應繳納之土地增值稅,由乙方負擔,農地移轉登記費、契約及代辦費用,由甲方負擔。
第 五 條 違約處罰:
一、 乙方中途發生農地權利糾葛致不能履行契約時,甲方得解除契約,乙方除應將既收價款全部退還甲方外,並應賠償所付價款同額之損害金與甲方。其因本契約之解除而致甲方與本約農地上之房屋買賣契約亦需解除時,甲方因解除該房屋買賣契約所受之損害,乙方應負賠償責任。
二、 甲方全部或一部不履行本約第二條規定付款時,其逾期部分甲方應加付按日千分之 計算之滯納金,於補交時一併繳清。如逾期經乙方催告限期履行,逾期仍不繳付時,乙方得鞍已繳款項百分之五十計算損害賠償,如甲方仍不履行,乙方得解除本契約,並扣除滯納金及賭償金後,無息退還已繳款項。
第 六 條 甲方為自耕農,本筆買賣農地專供耕作使用,不得為其他用途。乙方保證土地產權清楚,如有設定租賃權或他項權利,致使本契約無效時,甲方蒙受之損害,乙方應負責加倍賠償。
第 七 條 連帶保證人丙方與被保證人乙方應負連帶保證履行本契約之義務。
第 八 條 本契約壹式參份,當事人及連帶保證人各執乙份為憑。買方︵甲方︶: 住 址:
身 分 證
統 一編號:
賣方︵乙方︶:
住 址:
身 分 證
統 一編號:
連 帶 保 證 人:
住 址:
身 分 證
統 一編號:
中 華 民 國 年 月 日
0966189846 林代書
Thursday, April 21, 2011
冠鈞記帳士事務所
公司登記 公司設立登記、營利申請、分公司設立、辦事處登記、各項特許申請、工廠登記
變更服務 董監事變更、遷址、營利事項變更、股權轉換、增(減)資、清算解散、歇(復)業申請
稅務申報 營業稅申報、營所稅結算申報、扣繳(暫繳)申報、綜所稅申報、遺產稅申報、兩稅合一
帳務簿記 帳務簿記、每期財務報表試算、稅務諮詢、節稅規劃、境外公司帳務處理
境外公司 境外公司諮詢與設立、OBU開戶、獨立董事變更、股權移轉、增資、境外代理人轉換
境外諮詢 境外操作、境外設立與在台辦事處整合規劃、多角貿易規劃、投審會核准核備、投資架構擬定
勞基相關 勞健保申辦、退休準備金設立、工作規則擬定、獎金制度設立
審計簽證 境外公司之會計師推薦函、財務簽證、稅務簽證、資本簽證、決算書表簽證
行政救濟 復查申請、訴願、行政訴訟
股務會議 股東會時程規劃、股東會表單與票務、會議通知與安排、營運報告書代製
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電話:(02)25521949 傳真:(02)25501735
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Wednesday, April 20, 2011
第三章 贈與稅之計辦理簽約, 過戶, 買賣, 繼承等相關業務.
贈與稅之計算 辦理簽約, 過戶, 買賣, 繼承等相關業務. 電話:0966189846
遺產及贈與稅法
第 三 章 贈與稅之計算
第 19 條 贈與稅按贈與人每年贈與總額,減除第二十一條規定之扣除額及第二十二 條規定之免稅額後之課稅贈與淨額,課徵百分之十。
一年內有二次以上贈與者,應合併計算其贈與額,依前項規定計算稅額,減除其已繳之贈與稅額後,為當次之贈與稅額。
第 20 條 左列各款不計入贈與總額︰
捐贈各級政府及公立教育、文化、公益、慈善機關之財產。
捐贈公有事業機構或全部公股之公營事業之財產。
捐贈依法登記為財團法人組織且符合行政院規定標準之教育、文化、公益、慈善、宗教團體及祭祀公業之財產。
扶養義務人為受扶養人支付之生活費、教育費及醫藥費。
作農業使用之農業用地及其地上農作物,贈與民法第一千一百三十八條所定繼承人者,不計入其土地及地上農作物價值之全數。受贈人自受贈之日起五年內,未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用,或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者,應追繳應納稅賦。但如因該受贈人死亡、該受贈土地被徵收或依法變更為非農業用地者,不在此限。
配偶相互贈與之財產。
父母於子女婚嫁時所贈與之財物,總金額不超過一百萬元。
八十四年一月十四日以前配偶相互贈與之財產,及婚嫁時受贈於父母之財物在一百萬元以內者,於本項修正公布生效日尚未核課或尚未核課確定者,適用前項第六款及第七款之規定。
第 20 - 1 條 因委託人提供財產成立、捐贈或加入符合第十六條之一各款規定之公益信託,受益人得享有信託利益之權利,不計入贈與總額。
第 21 條 贈與附有負擔者,由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。
第 22 條 贈與稅納稅義務人,每年得自贈與總額中減除免稅額二百二十萬元。
第三章 贈與稅之計算
遺產及贈與稅法
第 三 章 贈與稅之計算
第 19 條 贈與稅按贈與人每年贈與總額,減除第二十一條規定之扣除額及第二十二 條規定之免稅額後之課稅贈與淨額,課徵百分之十。
一年內有二次以上贈與者,應合併計算其贈與額,依前項規定計算稅額,減除其已繳之贈與稅額後,為當次之贈與稅額。
第 20 條 左列各款不計入贈與總額︰
捐贈各級政府及公立教育、文化、公益、慈善機關之財產。
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捐贈依法登記為財團法人組織且符合行政院規定標準之教育、文化、公益、慈善、宗教團體及祭祀公業之財產。
扶養義務人為受扶養人支付之生活費、教育費及醫藥費。
作農業使用之農業用地及其地上農作物,贈與民法第一千一百三十八條所定繼承人者,不計入其土地及地上農作物價值之全數。受贈人自受贈之日起五年內,未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用,或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者,應追繳應納稅賦。但如因該受贈人死亡、該受贈土地被徵收或依法變更為非農業用地者,不在此限。
配偶相互贈與之財產。
父母於子女婚嫁時所贈與之財物,總金額不超過一百萬元。
八十四年一月十四日以前配偶相互贈與之財產,及婚嫁時受贈於父母之財物在一百萬元以內者,於本項修正公布生效日尚未核課或尚未核課確定者,適用前項第六款及第七款之規定。
第 20 - 1 條 因委託人提供財產成立、捐贈或加入符合第十六條之一各款規定之公益信託,受益人得享有信託利益之權利,不計入贈與總額。
第 21 條 贈與附有負擔者,由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。
第 22 條 贈與稅納稅義務人,每年得自贈與總額中減除免稅額二百二十萬元。
第三章 贈與稅之計算
辦理繼承登記
依 據土地法規定,土地或建物自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者,經查明後應公告繼承人於三個月內申請登記,逾期仍未申請者,由縣市政府列冊管理,列 冊管理期間為十五年;逾期仍未辦理者,將移請國有財產局公開標售,所得價款如繼承人未於十年內申請提領者,將歸屬國庫。為避免被列冊管理之不動產遭到標 售,相關繼承人應儘速申請辦理繼承登記,以避免權利受損。道 路用地, 公共設施, 各類土地買賣, 房價諮詢, 房屋買賣, 房屋租賃, 免費概算, 規劃各項稅費, 免費不動產估價, 免費法務諮詢: 查封, 假扣押, 限制登記, 不良債權, 設定塗銷, 辦理繼承...等. 辦理簽約, 過戶, 買賣, 繼承等相關業務. 電話:0966189846
Tuesday, April 19, 2011
國軍忠誠測謊未過 1中將降職-Yahoo!奇摩新聞
歡迎來到茗暘地政士事務所網站,本所開辦地政(土地代書)相關業務時近二十年,除一般通常登記案件外,專辦銀行疑難貸款,多年來已累積了無數的實務經驗。
有各種貸款或代書問題,我們有專業的團隊...
祭祀公業登記案件辦理
節稅(贈與稅、遺產稅)
陽台補登
土地整合、規劃至取得使照(可協助取得土地)
建物分割(含室內許可)
0966189846 林代書
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工商登記
服務全方位優質專業
服務台北市,新北市地區,提供大台北各公司行號,專業合法之工商登記、代
客記帳、會計處理、稅務申報與諮詢等各項服務 。
國家考試及格
通過考試院專門職業及技術人員記帳士考試,並於財政部登錄為專業記帳
士,依法加入x北縣記帳士公會,並向政府主管機關合法登記為富華記帳
士事務所。
實務經驗豐富
本所記帳士團隊,具備多年稅務記帳、會計實務經驗。全方位輔導企業提升競爭
優勢並協助其建立完善的會計制度為目標。
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Sunday, April 17, 2011
代書達人 台北車站前 0966189846 - Yahoo!奇摩部落格
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神明會
神明會名義登記土地之清理:〈地籍清理條例第3章〉
一、申報神明會名義登記土地須知:
(一)意義:神明會係同信仰一個神佛之信徒,集資購財產,每年以其收益辦理該神佛祭典,大多數並無寺廟。
(二)受理機關:神明會之受理機關為各縣市政府民政機關。本縣為新竹縣政府〈民政處宗教禮俗科〉。神明會土地位在不同縣
〈市〉者,應向該神明會土地面積最大之縣〈市〉主管機關申報;受理申報之主管機關應通知神明會其他土地所在之主管機關
會同審查〈地籍清理條例第19條第3項〉。
(三)申報人:神明會土地,應由神明會管理人或三分之1以上會員或信徒推舉之代表1人,於申報期間內檢附下列文件,向土地
所在地之縣主管機關申報〈地籍清理條例第19條〉。申報有2人以上者,主管機關應通知當事人於3個月內協調1人申報,逾期
協調不成者,由主管機關通知當事人於1個月內向法院提起確認之訴,並陳報主管機關,主管機關應依法院確定判決辦理;屆
期未起訴者,均予駁回〈地籍清理條例第19條第2項〉。
0966189846 林代書
神明會
神明會名義登記土地之清理:〈地籍清理條例第3章〉
一、申報神明會名義登記土地須知:
(一)意義:神明會係同信仰一個神佛之信徒,集資購財產,每年以其收益辦理該神佛祭典,大多數並無寺廟。
(二)受理機關:神明會之受理機關為各縣市政府民政機關。本縣為新竹縣政府〈民政處宗教禮俗科〉。神明會土地位在不同縣
〈市〉者,應向該神明會土地面積最大之縣〈市〉主管機關申報;受理申報之主管機關應通知神明會其他土地所在之主管機關
會同審查〈地籍清理條例第19條第3項〉。
(三)申報人:神明會土地,應由神明會管理人或三分之1以上會員或信徒推舉之代表1人,於申報期間內檢附下列文件,向土地
所在地之縣主管機關申報〈地籍清理條例第19條〉。申報有2人以上者,主管機關應通知當事人於3個月內協調1人申報,逾期
協調不成者,由主管機關通知當事人於1個月內向法院提起確認之訴,並陳報主管機關,主管機關應依法院確定判決辦理;屆
期未起訴者,均予駁回〈地籍清理條例第19條第2項〉。
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Monday, April 11, 2011
祭祀公業財產
按祭祀公業以祭祀祖先為目的而設立之獨立財產,其財產亦為派下子孫全體公同共有。公同共有物之處分,除依其公同關係由規定之法律或契約另有規定外,應依土地法第三十四條之一第五項準用同法條第一項至第三項之規定辦理。祭祀公業即屬「公同共有」性質,故依稅捐稽徵法第十二條規定,祭祀公業全體公同共有人為納稅義務人祭祀公業設有管理人則為納稅義務人。管理人死亡未改選者,仍以全體公同共有人為納稅義務人。 0966189846 林代書
第一章、財產處分實務探討
祭祀公業設立時訂立規約規定祭祀公業土地財產處分辦法者,應依該規約辦理,或規約未規定者,依民法八百二十八條規定公同共有人依其共有關係人所擁有依法律或契書約定執行之。
一、祭祀公業與他人共有土地之優先購買權
祭祀公業與他人發生共有土地,無論該土地性質為何,當部份共有人依土地法第三十四條之一規定處分共有土地時,仍應就其應有部份,通知祭祀公業是否優先承買,惟祭祀公業主張願優先購買者,應以全體派下現員為承受人,換言之公業派下員並無有單獨享有優先承購之權利。
二、祭祀公業與他人共有土地其人數及持分之計算
祭祀公業與他人分別共有土地,其整筆土地欲出售時,其共有人數之計算,自應包括祭祀公業派下員全體人數,惟其應有部分合計逾三分之二者,人數不於計算。(內政部七十三年四月十日台內營字第二二○二八七號函)
三、公同共有人無優先承購
(1) 祭祀公業處分其公同共有土地,並非分別共有人處分其應有部分,依土地法第三十四條之一第五項準用同法第四項規定,即公同共有人無優先承買權存在。(內政部七十八年一月十日台內地字第六六六七五四號函)
(2) 祭祀公業土地被拍賣標的物,祭祀公業之派下員亦同樣無優先購買權存在。(內政部七十八年十月七日台內民字第七四五一一○號函)
四、管理人處分公業土地須經授權:
(1) 祭祀公業土地處分,該公業規約書規定須經派下員過半數以上同意,並經派下全員大會議決授權管理人全權處理,檢附派下全員大會會議記錄影響經法院認證,其申辦土地所有權移轉登記,並附管理人之印鑑證明,得免提出同意處分之派下員印鑑證明。(內政部七十九年七月十六日台內地字第八一一九四二號函)
(2) 祭祀公業依法成立祭祀公業法人者,其財產之處分、設定負擔依祭祀公業條例第33條規定辦理。祭祀公業未成立法人,依法訂有規約者,其財產之處分、設定負擔依其規約規定辦理。無規約者其不動產依土地法第34條之一之規定辦理,至其動產則依民法第828條之規定辦理,並由直轄市、縣(市)鄉鎮主管機關循行政指導程序輔導其訂定規約。(內政部九十七年十 二月三日 內授中民字第○九七○七三二九五四號函)
五、法院確定判決申辦土地所有權移轉登記
祭祀公業管理人持法院確定判決書,申請該祭祀公業土地所有權移轉登記,尚不生公業管理人有無代理派下員處分祀產權限問題之情形,得免附派下員全體同意或土地法第三十四條之一規定之證明文件。(內政部八十一年十二月十日台內地字第八一一五七二四號函)
六、處分或設定負擔「有」對價或補償者
祭祀公業之土地處分或設定負擔,自應有所對價,管理人自應依規約規定內容將價款做妥善分配,如派下員有人不同意配合處分或設定負擔時,管理人自當將權利變更登記或設定負擔時,來提出同意申請之派下員之應分配金額提存法院,並提依法提存證明文件後,在登記申請書備註欄切結「受頒之對價或補償額如有錯額,由義務人自行負責」後送地政機關登記。
七、處分或設定負擔「無」對價或補償者
祭祀公業依土地法第三十四條之一規定處分或設定負擔,如無對價或補償,自可免提出派下員已受額該對價或補償之證明文件,只要由有權處分之人如管理人或過半數之派下員在登記申請書備註欄記明理由並確依土地法第三十四條之一第一項至第三項規定辦理即可。
第二章、財產處分分配探討
一、祭祀公業土地處分其所得價款分配疑義
(1) 祭祀公業依土地法第三十四條之一規定處分土地申辦登記,其所得價款不分配派下員者,得免予提出受領證明或提存證明。(內政部七十三年十月三十日台內地字第二六九○四三號函)按依土地法第三十四條之一第一、二項規定處分公同共有土地,並以所得價款全部留存為祭祀公業宗務事務費、祭祀祖先費用、及改建祖祠、修護祖墳等經費,不予分配者,由於其祭祀公業並未解散,參酌民法第八百二十九條規定意旨,自無法對派下員作應有之對價補償或提存。
(2) 祭祀公業土地價款現金之分配,如該公業規約另有規定,從其規定外,仍應依民法第828條公同共有之規定,由全體公同共有人同意後行之。(內政部九十四年十二月十三日內授中民字第○九四○○三六五四六號函)
二、祭祀公業土地徵收領取地償補償費
有關祭祀公業土地被徵收補償費之領取,如祭祀公業規約已有明確規定者則依其規約辦理,如規約無明確規定時,則得以「土地徵收法令補充規定」第九點第一項第七款作為補充規定加以適用,而由管理人切結後具領之。(內政部九十一年七月十一日台內地字第○九一○○○七五二九號函)
三、規約無訂明各人應有持分之必要
祭祀公業之財產,屬其派下所公同共有,所謂公同共有,係指依法律規定或契約,成一公同關係之數人,基於其公同關係而共有,故公同共有即無應有部份可言。而從祭祀公業管理規約訂定祭產下各房個別所有及其持分比率,即與祭祀公業為公同共有之性質有違。(內政部七十五年二月十五日台內民字第三八三八○一號函)
四、祭祀公業與祭祀公業法人財產之處分
祭祀公業依法成立祭祀公業法人者,其財產之處分、設定負擔依祭祀公業條例第33條規定辦理。祭祀公業未成立法人,依法訂有規約者,其財產之處分、設定負擔依其規約規定辦理,無規約者其不動產依土地法第34條之一之規定辦理,至其動產則依民法第828條之規定辦理,並由直轄市、縣(市)鄉鎮主管機關循行政指導程序輔導其訂定規約。(內政部九十七年十二月三日內授中民字第○九七○七三二九五四號函)
五、祭祀公業條例第50條明定
祭祀公條依祭祀公業條例第50條規定申請共有型態變更登記時,應將全部不動產登記為(一)祭祀公業法人(二)財團法人(三)派下員分別共有或個別所有,選擇一種方式處理。(內政部九十七年十二月三日內授中民字第○九七○七三二九五九號函)
第一章、財產處分實務探討
祭祀公業設立時訂立規約規定祭祀公業土地財產處分辦法者,應依該規約辦理,或規約未規定者,依民法八百二十八條規定公同共有人依其共有關係人所擁有依法律或契書約定執行之。
一、祭祀公業與他人共有土地之優先購買權
祭祀公業與他人發生共有土地,無論該土地性質為何,當部份共有人依土地法第三十四條之一規定處分共有土地時,仍應就其應有部份,通知祭祀公業是否優先承買,惟祭祀公業主張願優先購買者,應以全體派下現員為承受人,換言之公業派下員並無有單獨享有優先承購之權利。
二、祭祀公業與他人共有土地其人數及持分之計算
祭祀公業與他人分別共有土地,其整筆土地欲出售時,其共有人數之計算,自應包括祭祀公業派下員全體人數,惟其應有部分合計逾三分之二者,人數不於計算。(內政部七十三年四月十日台內營字第二二○二八七號函)
三、公同共有人無優先承購
(1) 祭祀公業處分其公同共有土地,並非分別共有人處分其應有部分,依土地法第三十四條之一第五項準用同法第四項規定,即公同共有人無優先承買權存在。(內政部七十八年一月十日台內地字第六六六七五四號函)
(2) 祭祀公業土地被拍賣標的物,祭祀公業之派下員亦同樣無優先購買權存在。(內政部七十八年十月七日台內民字第七四五一一○號函)
四、管理人處分公業土地須經授權:
(1) 祭祀公業土地處分,該公業規約書規定須經派下員過半數以上同意,並經派下全員大會議決授權管理人全權處理,檢附派下全員大會會議記錄影響經法院認證,其申辦土地所有權移轉登記,並附管理人之印鑑證明,得免提出同意處分之派下員印鑑證明。(內政部七十九年七月十六日台內地字第八一一九四二號函)
(2) 祭祀公業依法成立祭祀公業法人者,其財產之處分、設定負擔依祭祀公業條例第33條規定辦理。祭祀公業未成立法人,依法訂有規約者,其財產之處分、設定負擔依其規約規定辦理。無規約者其不動產依土地法第34條之一之規定辦理,至其動產則依民法第828條之規定辦理,並由直轄市、縣(市)鄉鎮主管機關循行政指導程序輔導其訂定規約。(內政部九十七年十 二月三日 內授中民字第○九七○七三二九五四號函)
五、法院確定判決申辦土地所有權移轉登記
祭祀公業管理人持法院確定判決書,申請該祭祀公業土地所有權移轉登記,尚不生公業管理人有無代理派下員處分祀產權限問題之情形,得免附派下員全體同意或土地法第三十四條之一規定之證明文件。(內政部八十一年十二月十日台內地字第八一一五七二四號函)
六、處分或設定負擔「有」對價或補償者
祭祀公業之土地處分或設定負擔,自應有所對價,管理人自應依規約規定內容將價款做妥善分配,如派下員有人不同意配合處分或設定負擔時,管理人自當將權利變更登記或設定負擔時,來提出同意申請之派下員之應分配金額提存法院,並提依法提存證明文件後,在登記申請書備註欄切結「受頒之對價或補償額如有錯額,由義務人自行負責」後送地政機關登記。
七、處分或設定負擔「無」對價或補償者
祭祀公業依土地法第三十四條之一規定處分或設定負擔,如無對價或補償,自可免提出派下員已受額該對價或補償之證明文件,只要由有權處分之人如管理人或過半數之派下員在登記申請書備註欄記明理由並確依土地法第三十四條之一第一項至第三項規定辦理即可。
第二章、財產處分分配探討
一、祭祀公業土地處分其所得價款分配疑義
(1) 祭祀公業依土地法第三十四條之一規定處分土地申辦登記,其所得價款不分配派下員者,得免予提出受領證明或提存證明。(內政部七十三年十月三十日台內地字第二六九○四三號函)按依土地法第三十四條之一第一、二項規定處分公同共有土地,並以所得價款全部留存為祭祀公業宗務事務費、祭祀祖先費用、及改建祖祠、修護祖墳等經費,不予分配者,由於其祭祀公業並未解散,參酌民法第八百二十九條規定意旨,自無法對派下員作應有之對價補償或提存。
(2) 祭祀公業土地價款現金之分配,如該公業規約另有規定,從其規定外,仍應依民法第828條公同共有之規定,由全體公同共有人同意後行之。(內政部九十四年十二月十三日內授中民字第○九四○○三六五四六號函)
二、祭祀公業土地徵收領取地償補償費
有關祭祀公業土地被徵收補償費之領取,如祭祀公業規約已有明確規定者則依其規約辦理,如規約無明確規定時,則得以「土地徵收法令補充規定」第九點第一項第七款作為補充規定加以適用,而由管理人切結後具領之。(內政部九十一年七月十一日台內地字第○九一○○○七五二九號函)
三、規約無訂明各人應有持分之必要
祭祀公業之財產,屬其派下所公同共有,所謂公同共有,係指依法律規定或契約,成一公同關係之數人,基於其公同關係而共有,故公同共有即無應有部份可言。而從祭祀公業管理規約訂定祭產下各房個別所有及其持分比率,即與祭祀公業為公同共有之性質有違。(內政部七十五年二月十五日台內民字第三八三八○一號函)
四、祭祀公業與祭祀公業法人財產之處分
祭祀公業依法成立祭祀公業法人者,其財產之處分、設定負擔依祭祀公業條例第33條規定辦理。祭祀公業未成立法人,依法訂有規約者,其財產之處分、設定負擔依其規約規定辦理,無規約者其不動產依土地法第34條之一之規定辦理,至其動產則依民法第828條之規定辦理,並由直轄市、縣(市)鄉鎮主管機關循行政指導程序輔導其訂定規約。(內政部九十七年十二月三日內授中民字第○九七○七三二九五四號函)
五、祭祀公業條例第50條明定
祭祀公條依祭祀公業條例第50條規定申請共有型態變更登記時,應將全部不動產登記為(一)祭祀公業法人(二)財團法人(三)派下員分別共有或個別所有,選擇一種方式處理。(內政部九十七年十二月三日內授中民字第○九七○七三二九五九號函)
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Sunday, April 10, 2011
祭祀公業專區
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重點:
1.賦予申報清理後之祭祀公業法人地位:俾使其具有當事人能力成為權利義務之主體。除可維護並延續其固有宗族傳統特性外,祭祀公業土地歸屬法人所有,派下員不再具有潛在之所有權,但仍保有財產使用監督之權,解決其與現行法律體系未盡契合之問題。
2.三年內申報:尚未申報之祭祀公業應於主管機關公告之日起三年內辦理申報。
3.派下員男女平權:祭祀公業條例施行後,祭祀公業之派下員發生繼承事實時,其繼承人以共同承擔祭祀者不分男女應列為派下員,改變男性繼承派下權之慣例,以符合憲法及民法男女繼承權平等之精神。
4.簡化放寬祭祀公業規約訂立、修正及解散等同意門檻,以利祭祀公業正常運作。
5.未申報之祭祀公業土地代為標售:未申報或申報經駁回確定之祭祀公業土地,於法定期限屆滿後,由主管機關代為標售。權利人可以於10年期限內檢 附證明文件申請發還土地價款。
6.終止祭祀公業土地公同共有之關係:公同共有土地處分困難,影響公業運作,故清理後之祭祀公業應登記為法人或派下員分別共有、個別所有。
清理方式
1.直轄市、縣(市)地政機關應於祭祀公業條例施行1年內清查祭祀公業土地造冊,送鄉(鎮、市、區)公所公告並通知尚未申報之祭祀公業,應於公告之日起3年內辦理申報。
2.祭祀公業經依申報公告程序確定其派下員並核發派下全員證明書後,經訂立(修訂)規約、選任管理人並報鄉(鎮、市、區)公所備查,應於3年內由其自主選擇下列處理方式之ㄧ,處理其土地或建物,以達土地清理及管理之目的。
(1)依祭祀公業條例規定申請登記為祭祀公業法人,所有權更名登記為祭祀公業法人所有。
(2)依民法規定成立財團法人,所有權更名登記為財團法人所有。
(3)依規約規定申辦所有權變更登記為派下員分別共有或個別所有。
祭祀公業條例施行前已核發派下全員證明書之祭祀公業,應自祭祀公業條例施行之日起3年內依前述方式辦理。逾期未予處理者,祭祀公業土地則囑託均分登記為派下員分別共有。
3.祭祀公業土地未依祭祀公業條例規定辦理申報者,由主管機關代為標售土地或囑託登記為國有。權利人得於10年內檢附證明文件,申請發給土地價金,期滿無人主張權利,標售土地專款歸屬國庫
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重點:
1.賦予申報清理後之祭祀公業法人地位:俾使其具有當事人能力成為權利義務之主體。除可維護並延續其固有宗族傳統特性外,祭祀公業土地歸屬法人所有,派下員不再具有潛在之所有權,但仍保有財產使用監督之權,解決其與現行法律體系未盡契合之問題。
2.三年內申報:尚未申報之祭祀公業應於主管機關公告之日起三年內辦理申報。
3.派下員男女平權:祭祀公業條例施行後,祭祀公業之派下員發生繼承事實時,其繼承人以共同承擔祭祀者不分男女應列為派下員,改變男性繼承派下權之慣例,以符合憲法及民法男女繼承權平等之精神。
4.簡化放寬祭祀公業規約訂立、修正及解散等同意門檻,以利祭祀公業正常運作。
5.未申報之祭祀公業土地代為標售:未申報或申報經駁回確定之祭祀公業土地,於法定期限屆滿後,由主管機關代為標售。權利人可以於10年期限內檢 附證明文件申請發還土地價款。
6.終止祭祀公業土地公同共有之關係:公同共有土地處分困難,影響公業運作,故清理後之祭祀公業應登記為法人或派下員分別共有、個別所有。
清理方式
1.直轄市、縣(市)地政機關應於祭祀公業條例施行1年內清查祭祀公業土地造冊,送鄉(鎮、市、區)公所公告並通知尚未申報之祭祀公業,應於公告之日起3年內辦理申報。
2.祭祀公業經依申報公告程序確定其派下員並核發派下全員證明書後,經訂立(修訂)規約、選任管理人並報鄉(鎮、市、區)公所備查,應於3年內由其自主選擇下列處理方式之ㄧ,處理其土地或建物,以達土地清理及管理之目的。
(1)依祭祀公業條例規定申請登記為祭祀公業法人,所有權更名登記為祭祀公業法人所有。
(2)依民法規定成立財團法人,所有權更名登記為財團法人所有。
(3)依規約規定申辦所有權變更登記為派下員分別共有或個別所有。
祭祀公業條例施行前已核發派下全員證明書之祭祀公業,應自祭祀公業條例施行之日起3年內依前述方式辦理。逾期未予處理者,祭祀公業土地則囑託均分登記為派下員分別共有。
3.祭祀公業土地未依祭祀公業條例規定辦理申報者,由主管機關代為標售土地或囑託登記為國有。權利人得於10年內檢附證明文件,申請發給土地價金,期滿無人主張權利,標售土地專款歸屬國庫
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Saturday, April 9, 2011
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祭祀公業是以祭祀祖先為目的所設立之獨立財產,淵源於南宋時之「祭田」,為臺灣相當特殊的社會團體。祭祀公業成員,全為同姓或同宗,又可分成設立人(捐助財產設立祭祀公業之人)、享祀人(受祭祀公業所奉祀之人)和派下員(祭祀公業之設立人及繼承其派下權之人)。
[編輯] 概況近代臺灣,祭祀公業所涉及的土地產業相當複雜,常常因為派下權(祭祀公業所屬派下員之權利)不平而產生糾紛,其中又以不動產居多。而擁有祭祀公業管理權,常常也等於享有地方人脈。2005年,台灣祭祀公業財產約有1100筆左右,土地面積達七千八百多公頃,價值超過400億美金。每筆財產,均屬公業公同共有,並由該國政府備案列管。
[編輯] 法律關係祭祀公業的派下員間對於祭祀公業的財產為公同共有的關係,不過在《祭祀公業條例草案》中,賦予祭祀公業法人格,使其成為祭祀公業法人。
祭祀公業是以祭祀祖先為目的所設立之獨立財產,淵源於南宋時之「祭田」,為臺灣相當特殊的社會團體。祭祀公業成員,全為同姓或同宗,又可分成設立人(捐助財產設立祭祀公業之人)、享祀人(受祭祀公業所奉祀之人)和派下員(祭祀公業之設立人及繼承其派下權之人)。
[編輯] 概況近代臺灣,祭祀公業所涉及的土地產業相當複雜,常常因為派下權(祭祀公業所屬派下員之權利)不平而產生糾紛,其中又以不動產居多。而擁有祭祀公業管理權,常常也等於享有地方人脈。2005年,台灣祭祀公業財產約有1100筆左右,土地面積達七千八百多公頃,價值超過400億美金。每筆財產,均屬公業公同共有,並由該國政府備案列管。
[編輯] 法律關係祭祀公業的派下員間對於祭祀公業的財產為公同共有的關係,不過在《祭祀公業條例草案》中,賦予祭祀公業法人格,使其成為祭祀公業法人。
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祭祀公業是以祭祀祖先為目的所設立之獨立財產,淵源於南宋時之「祭田」,為臺灣相當特殊的社會團體。祭祀公業成員,全為同姓或同宗,又可分成設立人(捐助財產設立祭祀公業之人)、享祀人(受祭祀公業所奉祀之人)和派下員(祭祀公業之設立人及繼承其派下權之人)。
[編輯] 概況近代臺灣,祭祀公業所涉及的土地產業相當複雜,常常因為派下權(祭祀公業所屬派下員之權利)不平而產生糾紛,其中又以不動產居多。而擁有祭祀公業管理權,常常也等於享有地方人脈。2005年,台灣祭祀公業財產約有1100筆左右,土地面積達七千八百多公頃,價值超過400億美金。每筆財產,均屬公業公同共有,並由該國政府備案列管。
[編輯] 法律關係祭祀公業的派下員間對於祭祀公業的財產為公同共有的關係,不過在《祭祀公業條例草案》中,賦予祭祀公業法人格,使其成為祭祀公業法人。
祭祀公業是以祭祀祖先為目的所設立之獨立財產,淵源於南宋時之「祭田」,為臺灣相當特殊的社會團體。祭祀公業成員,全為同姓或同宗,又可分成設立人(捐助財產設立祭祀公業之人)、享祀人(受祭祀公業所奉祀之人)和派下員(祭祀公業之設立人及繼承其派下權之人)。
[編輯] 概況近代臺灣,祭祀公業所涉及的土地產業相當複雜,常常因為派下權(祭祀公業所屬派下員之權利)不平而產生糾紛,其中又以不動產居多。而擁有祭祀公業管理權,常常也等於享有地方人脈。2005年,台灣祭祀公業財產約有1100筆左右,土地面積達七千八百多公頃,價值超過400億美金。每筆財產,均屬公業公同共有,並由該國政府備案列管。
[編輯] 法律關係祭祀公業的派下員間對於祭祀公業的財產為公同共有的關係,不過在《祭祀公業條例草案》中,賦予祭祀公業法人格,使其成為祭祀公業法人。
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祭祀公業土地清查處理原則總說明
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祭祀公業條例(以下簡稱本條例)業經中華民國九十六年十二月十二日 總統華總一義字第○九六○○一六七五七一號令公布。為儘速清理祭祀公業土地,本條例第七條規定:「直轄市、縣(市)地政機關應自本條例施行之日起一年內清查祭祀公業土地並造冊,送公所公告九十日,並通知尚未申報之祭祀公業,應自公告之日起三年內辦理申報。」因此,祭祀公業土地清理應落實清查作業,以達清理之效。爰參照「地籍清理清查辦法」之規定訂定「祭祀公業土地清查處理原則」,共計六點,其內容如下:
一、本原則訂定目的。(第一點)
二、訂定清查祭祀公業土地之分類。(第二點)
三、直轄市、縣(市)政府應配合祭祀公業土地清理實施計畫,辦理祭祀公業土地清查,並訂定清查之期間。(第三點)
四、訂定辦理祭祀公業土地清查之範圍。(第四點)
五、訂定祭祀公業土地清查工作之程序。(第五點)
六、訂定已登記建築改良物之清查,準用本原則規定辦理。(第六點)
祭祀公業土地清查處理原則
規 定 說 明
一、為落實祭祀公業條例(以下簡稱本條例)第七條規定祭祀公業土地清查工作,以達清理之效,特訂定本原則。 本原則訂定之目的。
二、依本原則清查之祭祀公業土地,其分類如下:
(一)本條例施行前,已依有關法令清理之祭祀公業土地,於本條例施行後土地登記簿仍以祭祀公業名義登記者。
(二)本條例施行前,未依有關法令清理之下列祭祀公業土地:
1.土地登記簿以祭祀公業名義登記者。
2.土地登記簿以下列祭祀公業以外名義登記,而有祭祀公業之性質及事實者:
(1)公業、祖嘗、嘗、祖公烝、百世祀業、公田、大公田或公山。
(2)宗祠、堂號、公號、家號或其他名義。
一、訂定本原則清查祭祀公業土地之分類。
二、第一款所謂清理,係指經行政機關發給派下全員證明書者。至於清理後土地登記簿以財團法人祭祀公業名義登記者,不必列入清查。
三、第二款第一目係依據本條例第七條規定。如祭祀公業張○○。
四、第二款第一目係依據本條例第七條、第五十六條,及前臺灣省祭祀公業土地清理辦法第二條:「依本辦法清理之土地,係指土地登記簿以公業、祖嘗、嘗、祖公烝、百世祀業、公田、大公田、公山等名義登記者。」規定。如公田張○○、鐘子壽嘗、邱杰嘗。查土地登記簿未冠「祭祀公業」字樣,如何認定為祭祀公業土地乙節,依內政部八十一年十月六日臺內民字第八一八九○○七號函略以:「有關認定是否具有成為祭祀公業之事實,得以其(一)是否為祭祀祖先而設立。(二)是否有享祀人。(三)是否有設立人或派下。(四)是否有獨立財產之存在,作為認定之依據。」(內政部八十九年一月三十一日臺內民字第八九○二五○六號函)
五、第二款第二目係依據本條例第七條、第五十六條,及臺灣民事習慣調查報告第七六五頁、第七六六頁、第八二九頁規定,如陳姓大宗祠聚星堂。
三、直轄市、縣(市)地政機關應依中央主管機關所定之祭祀公業土地清理實施計畫,辦理祭祀公業土地清查,並自本原則施行之日起,一年內完成。 一、由於應辦理清查之祭祀公業土地,多屬日據時期或臺灣光復初期登記之權利,其名稱認定不易,種類繁多複雜,又常具有地域性,各直轄市、縣(市)地政事務所登記情形不一,且筆數多面積大,有些資料不全,必要時尚須實地調查,限於經費、人力,爰規定直轄市、縣(市)主管機關應依祭祀公業土地清理實施計畫辦理祭祀公業土地清查工作。
二、依祭祀公業清理實施計畫,祭祀公業土地清查期間自中華民國九十七年七月起至九十八年六月止,應於一年內完成,爰訂定辦理祭祀公業土地清查之期間。
四、直轄市、縣(市)地政機關清查祭祀公業土地,以直轄市、縣(市)行政區域範圍內已登記之土地為辦理範圍。 訂定直轄市或縣(市)地政機關辦理祭祀公業土地清查之範圍。
五、祭祀公業土地清查工作程序如下:
(一)直轄市、縣(市)民政機關於本條例施行三個月內提供本條例施行前已依有關法令清理之祭祀公業土地資料函送登記機關。
(二)登記機關以電腦搜尋,並以人工查閱日據時期及光復後土地登記簿、土地台帳、連名簿、臺灣省土地關係人繳驗憑證申報書、共有人名簿、登記申請書及其附件、建物填報表及其他相關文件,逐筆清查祭祀公業土地權利。必要時,得向稅捐、戶政、民政相關機關查調資料。
(三)登記機關於本條例施行後依第二點分類基準及第一款民政機關提供之資料初步分類,並將前款清查之祭祀公業土地權利及相關資料,登錄於土地清查表(如附表)。已清理者,歸類第二點第一款,未清理者,歸類第二點第二款,函送鄉(鎮、市、區)公所。
(四)(鎮、市、區)公所辦理公告,並通知尚未申辦之祭祀公業,應自公告之日起三年內辦理申報。
一、訂定祭祀公業土地清查工作之程序。
二、以祭祀公業名義登記之土地,包括已依有關法令清理者及未依有關法令清理之祭祀公業,爰於第一款明定請民政機關於本條例施行三個月內提供本條例施行前業依有關法令清理之祭祀公業及土地資料函送登記機關。
三、登記機關應於期限內以電腦查詢並以人工查閱土地登記簿、土地台帳、連名簿、登記申請書……等相關資料,清查轄區已登記之祭祀公業土地,並將土地或建物標示、登記名義人姓名或名稱、住址、權利範圍、利害關係人姓名、住址、地上物情形及其他有關事項,登錄於祭祀公業土地清查表,依鄉(鎮、市、區)分別造冊,送公所辦理公告或受理申報事宜。
六、已登記建築改良物權利之清查,準用本原則規定辦理。 訂定已登記建築改良物權利之清查,準用本原則規定,以資遵循。
附表
○○縣(市)○○地政事務所祭祀公業土地清查表
總表
類別
□業經本所清查,屬祭祀公業土地清查處理原則第二點第____款土地權利
處理經過
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一、本原則訂定目的。(第一點)
二、訂定清查祭祀公業土地之分類。(第二點)
三、直轄市、縣(市)政府應配合祭祀公業土地清理實施計畫,辦理祭祀公業土地清查,並訂定清查之期間。(第三點)
四、訂定辦理祭祀公業土地清查之範圍。(第四點)
五、訂定祭祀公業土地清查工作之程序。(第五點)
六、訂定已登記建築改良物之清查,準用本原則規定辦理。(第六點)
祭祀公業土地清查處理原則
規 定 說 明
一、為落實祭祀公業條例(以下簡稱本條例)第七條規定祭祀公業土地清查工作,以達清理之效,特訂定本原則。 本原則訂定之目的。
二、依本原則清查之祭祀公業土地,其分類如下:
(一)本條例施行前,已依有關法令清理之祭祀公業土地,於本條例施行後土地登記簿仍以祭祀公業名義登記者。
(二)本條例施行前,未依有關法令清理之下列祭祀公業土地:
1.土地登記簿以祭祀公業名義登記者。
2.土地登記簿以下列祭祀公業以外名義登記,而有祭祀公業之性質及事實者:
(1)公業、祖嘗、嘗、祖公烝、百世祀業、公田、大公田或公山。
(2)宗祠、堂號、公號、家號或其他名義。
一、訂定本原則清查祭祀公業土地之分類。
二、第一款所謂清理,係指經行政機關發給派下全員證明書者。至於清理後土地登記簿以財團法人祭祀公業名義登記者,不必列入清查。
三、第二款第一目係依據本條例第七條規定。如祭祀公業張○○。
四、第二款第一目係依據本條例第七條、第五十六條,及前臺灣省祭祀公業土地清理辦法第二條:「依本辦法清理之土地,係指土地登記簿以公業、祖嘗、嘗、祖公烝、百世祀業、公田、大公田、公山等名義登記者。」規定。如公田張○○、鐘子壽嘗、邱杰嘗。查土地登記簿未冠「祭祀公業」字樣,如何認定為祭祀公業土地乙節,依內政部八十一年十月六日臺內民字第八一八九○○七號函略以:「有關認定是否具有成為祭祀公業之事實,得以其(一)是否為祭祀祖先而設立。(二)是否有享祀人。(三)是否有設立人或派下。(四)是否有獨立財產之存在,作為認定之依據。」(內政部八十九年一月三十一日臺內民字第八九○二五○六號函)
五、第二款第二目係依據本條例第七條、第五十六條,及臺灣民事習慣調查報告第七六五頁、第七六六頁、第八二九頁規定,如陳姓大宗祠聚星堂。
三、直轄市、縣(市)地政機關應依中央主管機關所定之祭祀公業土地清理實施計畫,辦理祭祀公業土地清查,並自本原則施行之日起,一年內完成。 一、由於應辦理清查之祭祀公業土地,多屬日據時期或臺灣光復初期登記之權利,其名稱認定不易,種類繁多複雜,又常具有地域性,各直轄市、縣(市)地政事務所登記情形不一,且筆數多面積大,有些資料不全,必要時尚須實地調查,限於經費、人力,爰規定直轄市、縣(市)主管機關應依祭祀公業土地清理實施計畫辦理祭祀公業土地清查工作。
二、依祭祀公業清理實施計畫,祭祀公業土地清查期間自中華民國九十七年七月起至九十八年六月止,應於一年內完成,爰訂定辦理祭祀公業土地清查之期間。
四、直轄市、縣(市)地政機關清查祭祀公業土地,以直轄市、縣(市)行政區域範圍內已登記之土地為辦理範圍。 訂定直轄市或縣(市)地政機關辦理祭祀公業土地清查之範圍。
五、祭祀公業土地清查工作程序如下:
(一)直轄市、縣(市)民政機關於本條例施行三個月內提供本條例施行前已依有關法令清理之祭祀公業土地資料函送登記機關。
(二)登記機關以電腦搜尋,並以人工查閱日據時期及光復後土地登記簿、土地台帳、連名簿、臺灣省土地關係人繳驗憑證申報書、共有人名簿、登記申請書及其附件、建物填報表及其他相關文件,逐筆清查祭祀公業土地權利。必要時,得向稅捐、戶政、民政相關機關查調資料。
(三)登記機關於本條例施行後依第二點分類基準及第一款民政機關提供之資料初步分類,並將前款清查之祭祀公業土地權利及相關資料,登錄於土地清查表(如附表)。已清理者,歸類第二點第一款,未清理者,歸類第二點第二款,函送鄉(鎮、市、區)公所。
(四)(鎮、市、區)公所辦理公告,並通知尚未申辦之祭祀公業,應自公告之日起三年內辦理申報。
一、訂定祭祀公業土地清查工作之程序。
二、以祭祀公業名義登記之土地,包括已依有關法令清理者及未依有關法令清理之祭祀公業,爰於第一款明定請民政機關於本條例施行三個月內提供本條例施行前業依有關法令清理之祭祀公業及土地資料函送登記機關。
三、登記機關應於期限內以電腦查詢並以人工查閱土地登記簿、土地台帳、連名簿、登記申請書……等相關資料,清查轄區已登記之祭祀公業土地,並將土地或建物標示、登記名義人姓名或名稱、住址、權利範圍、利害關係人姓名、住址、地上物情形及其他有關事項,登錄於祭祀公業土地清查表,依鄉(鎮、市、區)分別造冊,送公所辦理公告或受理申報事宜。
六、已登記建築改良物權利之清查,準用本原則規定辦理。 訂定已登記建築改良物權利之清查,準用本原則規定,以資遵循。
附表
○○縣(市)○○地政事務所祭祀公業土地清查表
總表
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□業經本所清查,屬祭祀公業土地清查處理原則第二點第____款土地權利
處理經過
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Tuesday, April 5, 2011
定期租賃在租約到期時,要如何防止變成不定期租賃??
定期租賃在租約到期時,要如何防止變成不定期租賃??
1.寄發存證信函
光是在租約中約定租期屆滿時,租賃關係消滅及未遷讓房屋的違約條款還是不夠,因為房客沒有搬走是事實,房客繼續付錢也是事實,客觀上就和繼續承租的情形沒有什麼兩樣,所以房東必須再寄發存信函給房客表明以下的立場:
台端承租本人所有座落於○○市○○路○號○樓之房屋,租期自民國(下同) ○○年○○月○○日起至○○年○○月○○日止。茲因租期屆滿,依法租賃關係於期限屆時消滅,本人前已通知台端不再出租,請求返還房屋;惟台端仍未依約返還房屋予本人,業已違約並構成無權占有,台端於租賃關係消滅後所付款項,係本人無法收回房屋之損害賠償(及違約金),非租金之給付,敬請台端於函到○日內儘速搬遷,返還房屋予本人,如逾期仍未履行,本人將依法究辦,為免訟累,希勿自誤,特此奉達。
總之房東寄發存證信函的目的,一方面是要表明租約到期後未收回房屋時,房客所付的錢是遲延返還房屋的損害賠償或違約金,並不是租金的立場;另方面是兼為將來可能進行的官司舉證預作準備,以防止房客抗辯其所繳付的款項,是繼續承租的對價。
2.儘速另訂新租約
當然,如果房東改變心意,同意讓原來的房客繼續承租,那麼雙方就應儘快另訂新的租賃契約。新租約的始期應接續原租約的終期,自不殆言。
3.利用調解程序
如果糾紛已經發生好一段時間,但彼此並不想撕破臉對簿公堂,這時雙方不妨考慮透過鄉、鎮、市公所的調解委員會來處理。由哪一方聲請調解都沒關係,雙方的爭執也不必放在現階段是定期租賃、不定期租賃或是無權占有的法律關係上,而是應該置重點於解決現存的問題上。
因為一旦調解成立,即便現有的租賃關係被解讀為不定期租賃,透過調解的機制所成立的調解內容,經過法院核定的程序後,調解書就有與確定判決同樣的效力,既可避免訟累.
至於調解成立的結果,也許是房客返還房屋,也許是雙方同意另訂新的租約,就看調解的過程,雙方能否各退一步,取得共識而定。反之,如果調解不成立(一方不到場調解或雙方意見不一致時),那也只好另循訴訟途徑解決。當然~絕大多數的情形,是由房東為原告(因為房東想要收回房屋),以房客為被告,向法院請求房客返還房屋。洽詢專線:0966189846
1.寄發存證信函
光是在租約中約定租期屆滿時,租賃關係消滅及未遷讓房屋的違約條款還是不夠,因為房客沒有搬走是事實,房客繼續付錢也是事實,客觀上就和繼續承租的情形沒有什麼兩樣,所以房東必須再寄發存信函給房客表明以下的立場:
台端承租本人所有座落於○○市○○路○號○樓之房屋,租期自民國(下同) ○○年○○月○○日起至○○年○○月○○日止。茲因租期屆滿,依法租賃關係於期限屆時消滅,本人前已通知台端不再出租,請求返還房屋;惟台端仍未依約返還房屋予本人,業已違約並構成無權占有,台端於租賃關係消滅後所付款項,係本人無法收回房屋之損害賠償(及違約金),非租金之給付,敬請台端於函到○日內儘速搬遷,返還房屋予本人,如逾期仍未履行,本人將依法究辦,為免訟累,希勿自誤,特此奉達。
總之房東寄發存證信函的目的,一方面是要表明租約到期後未收回房屋時,房客所付的錢是遲延返還房屋的損害賠償或違約金,並不是租金的立場;另方面是兼為將來可能進行的官司舉證預作準備,以防止房客抗辯其所繳付的款項,是繼續承租的對價。
2.儘速另訂新租約
當然,如果房東改變心意,同意讓原來的房客繼續承租,那麼雙方就應儘快另訂新的租賃契約。新租約的始期應接續原租約的終期,自不殆言。
3.利用調解程序
如果糾紛已經發生好一段時間,但彼此並不想撕破臉對簿公堂,這時雙方不妨考慮透過鄉、鎮、市公所的調解委員會來處理。由哪一方聲請調解都沒關係,雙方的爭執也不必放在現階段是定期租賃、不定期租賃或是無權占有的法律關係上,而是應該置重點於解決現存的問題上。
因為一旦調解成立,即便現有的租賃關係被解讀為不定期租賃,透過調解的機制所成立的調解內容,經過法院核定的程序後,調解書就有與確定判決同樣的效力,既可避免訟累.
至於調解成立的結果,也許是房客返還房屋,也許是雙方同意另訂新的租約,就看調解的過程,雙方能否各退一步,取得共識而定。反之,如果調解不成立(一方不到場調解或雙方意見不一致時),那也只好另循訴訟途徑解決。當然~絕大多數的情形,是由房東為原告(因為房東想要收回房屋),以房客為被告,向法院請求房客返還房屋。洽詢專線:0966189846
標籤:網路行銷
租賃契約
Monday, April 4, 2011
200 則未讀訊息 - 林 代書 (linlihaa) 在噗浪
祭祀公業條例施行後派下員權益須知
為清理祭祀公業土地,解決公同共有關係所生之土地登記、財產處分運用之困難問題,爰制定祭祀公業條例並自97年7月1 日施行。
祭祀公業土地清理工作重點如下:
一、清理範圍、期間、程序:
(一)、 本條例施行前,已依有關法令清理之祭祀公業土地(建物),於本條例施行後土地登記簿仍以祭祀公業名義登記者。
辦理期間:自97年7月1 日起至100年6月30日止共三年。
受理單位:鄉鎮市公所轉報縣市政府申請登記為祭祀公業法人。
登記之機關:土地所在地之登記機關。
申報登記:
祭祀公業管理人或由派下現員過半數推舉派下現員一人應於上開申請
登記期間內,依本條例第50條規定,按下列方式之ㄧ辦理:
1、經派下現員過半數書面同意依本條例規定登記為祭祀公業法人,
並申辦所有權更名登記為祭祀公業法人所有。
2、經派下現員過半數書面同意依民法規定成立財團法人,並申辦所
有權更名登記為財團法人所有。
3、依規約規定申辦所有權變更登記為派下員分別共有或個別所有。
祭祀公業管理人或由派下現員過半數推舉派下現員一人,屆期未向該
管土地登記機關申請登記,依本條例第50條第3項規定,由直轄市、
縣(市)主管機關依派下全員證明書之派下現員名冊,囑託該管土地
登記機關均分登記為派下員分別共有。
(二)、本條例施行前,未依有關法令清理之下列祭祀公業土地(建物):
(1)土地登記簿以祭祀公業名義登記者。
(2)土地登記簿以下列祭祀公業以外名義登記,而有祭祀公業之性質及
事實者:
a.公業、祖嘗、嘗、祖公烝、百世祀業、公田、大公田或公山等。
b.宗祠、堂號、公號、家號或其他名義。
辦理期間:自公告之日起(98年6月30日前)至101年6月30日止共3年。
受理申報之機關:本所(民政課)。
申報:
應由祭祀公業管理人或由派下現員過半數推舉派下現員一人,於
上開申報期間內提出申報。又屬以祭祀公業以外名義登記,具有祭
祀公業之性質及事實者,經申請人出具已知過半數派下員願意以祭
祀公業案件辦理之同意書或其他證明文件足以認定後,準用前揭方
式辦理。
祭祀公業管理人或由派下現員過半數推舉派下現員一人,屆期未
向本所民政課申報者,除公共設施用地外,依本條例第51條第1項規
定,由直轄市或縣(市)主管機關代為標售。
登記:
祭祀公業經依申報公告程序確定其派下員並核發派下全員證明書
後,經訂立(修訂)規約、選任管理人並報鄉(鎮、市、區)公所
備查,應於三年內由其自主選擇下列處理方式,以達土地清理及管
理之目的。
(1)依本條例申請登記為祭祀公業法人,所有權更名登記為祭祀公業法人所有。
(2) 依民法規定成立財團法人,所有權更名登記為財團法人所有。
(3)依規約規定申辦所有權變更,登記為派下員分別共有或個別所有。
未依前二項規定辦理者,依本條例第50條第3項規定,由直轄市、縣(市)主管機
關依派下全員證明書之派下現員名冊,囑託該管土地登記機關均分登記為派下員分
別共有。
二、祭祀公業土地未依本條例規定辦理申報者,由主管機關代為標售土地或囑託登記為國有。權利人得於十年內檢附證明,申請發給土地價金,期滿無人主張權利,標售土地專款歸屬國有。
茗暘代書事務所
專門辦理【祭祀公業】清理、土地繼承之疑難雜症
我們擁有十年以上的祭祀公業案件清理案例與經驗
如果您有祭祀公業的相關問題或困擾
歡迎來電咨詢與指教
茗暘代書事務所 電話:0966189846 林代書
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(一)、 本條例施行前,已依有關法令清理之祭祀公業土地(建物),於本條例施行後土地登記簿仍以祭祀公業名義登記者。
辦理期間:自97年7月1 日起至100年6月30日止共三年。
受理單位:鄉鎮市公所轉報縣市政府申請登記為祭祀公業法人。
登記之機關:土地所在地之登記機關。
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登記期間內,依本條例第50條規定,按下列方式之ㄧ辦理:
1、經派下現員過半數書面同意依本條例規定登記為祭祀公業法人,
並申辦所有權更名登記為祭祀公業法人所有。
2、經派下現員過半數書面同意依民法規定成立財團法人,並申辦所
有權更名登記為財團法人所有。
3、依規約規定申辦所有權變更登記為派下員分別共有或個別所有。
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管土地登記機關申請登記,依本條例第50條第3項規定,由直轄市、
縣(市)主管機關依派下全員證明書之派下現員名冊,囑託該管土地
登記機關均分登記為派下員分別共有。
(二)、本條例施行前,未依有關法令清理之下列祭祀公業土地(建物):
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(2)土地登記簿以下列祭祀公業以外名義登記,而有祭祀公業之性質及
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a.公業、祖嘗、嘗、祖公烝、百世祀業、公田、大公田或公山等。
b.宗祠、堂號、公號、家號或其他名義。
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向本所民政課申報者,除公共設施用地外,依本條例第51條第1項規
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登記:
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二、祭祀公業土地未依本條例規定辦理申報者,由主管機關代為標售土地或囑託登記為國有。權利人得於十年內檢附證明,申請發給土地價金,期滿無人主張權利,標售土地專款歸屬國有。
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神明會
神明會是一種宗教信仰組織,前清時期先民陸續從原鄉大陸渡海來台,為祈求神恩永沐、海路平順,或已來台人士為解離鄉背井之苦悶,使精神有所寄託,會將其所崇拜特定神明予以供奉,並藉組織之建立與發展,鞏固其庄頭或地盤,久之成為台灣社會特有之民間信仰與聚落社群聯繫、聯誼之宗教性崇神組織力量。
依據法務部出版台灣民事習慣調查報告,對神明會的組成背景,其分析指出,神明會有因同鄉、同姓、同一行業、同一村莊、結拜金蘭或純粹認同某一特定神明所結合的人士,故其名稱通常稱為「會」、「社」、「堂」,亦有稱「嘗」、「季」、「盟」、「閣」、「亭」、「祠」、「祀典」者,為籌集組織運作及聚餐聯誼之經費,該組織之成員,通常被稱為會員或信徒,以集資購置財產,用其收益,如不動產之租榖、租金等,辦理該神明會祭典活動;惟顯現在神明會不動產上之之土地登記名義,有神明名義、會社名義或其他名義,如「天上聖母」、「福德爺」、「魯班公」、「關帝爺會」、「天上聖母六媽會」、「如蘭堂」等,一般人事實上對該組織與土地登記認知上會有部分落差,甚至從上述土地所有權登記資料上很難認定,甚至有部分產權性質與寺廟組織有糾葛不清情況,這些僅有神明或會社名義之土地所有權人外加值年爐主之管理人名義登記,造成目前神明會處理上難以認定其成員的主要問題。
台灣地區的神明會組織,依常態性分析,大多設管理委員會或管理人處理其會務及財產,其成員通稱會員或信徒,多以規約規定其成員之權利義務及會務運作,其成員之繼承權利,依當時台灣民事習慣,通常為長子繼承或共推一人繼承,此方式常會在規約中加以明定。
政府主管機關在神明會業務處理上,僅係協助神明會成員後裔公告會員或信徒名冊,該會員或信徒係神明會公同共有人,由政府發給會員或信徒名冊,俾利其改選管理人及處理有關的會產。
洽詢專線:0966189846 林代書
神明會是一種宗教信仰組織,前清時期先民陸續從原鄉大陸渡海來台,為祈求神恩永沐、海路平順,或已來台人士為解離鄉背井之苦悶,使精神有所寄託,會將其所崇拜特定神明予以供奉,並藉組織之建立與發展,鞏固其庄頭或地盤,久之成為台灣社會特有之民間信仰與聚落社群聯繫、聯誼之宗教性崇神組織力量。
依據法務部出版台灣民事習慣調查報告,對神明會的組成背景,其分析指出,神明會有因同鄉、同姓、同一行業、同一村莊、結拜金蘭或純粹認同某一特定神明所結合的人士,故其名稱通常稱為「會」、「社」、「堂」,亦有稱「嘗」、「季」、「盟」、「閣」、「亭」、「祠」、「祀典」者,為籌集組織運作及聚餐聯誼之經費,該組織之成員,通常被稱為會員或信徒,以集資購置財產,用其收益,如不動產之租榖、租金等,辦理該神明會祭典活動;惟顯現在神明會不動產上之之土地登記名義,有神明名義、會社名義或其他名義,如「天上聖母」、「福德爺」、「魯班公」、「關帝爺會」、「天上聖母六媽會」、「如蘭堂」等,一般人事實上對該組織與土地登記認知上會有部分落差,甚至從上述土地所有權登記資料上很難認定,甚至有部分產權性質與寺廟組織有糾葛不清情況,這些僅有神明或會社名義之土地所有權人外加值年爐主之管理人名義登記,造成目前神明會處理上難以認定其成員的主要問題。
台灣地區的神明會組織,依常態性分析,大多設管理委員會或管理人處理其會務及財產,其成員通稱會員或信徒,多以規約規定其成員之權利義務及會務運作,其成員之繼承權利,依當時台灣民事習慣,通常為長子繼承或共推一人繼承,此方式常會在規約中加以明定。
政府主管機關在神明會業務處理上,僅係協助神明會成員後裔公告會員或信徒名冊,該會員或信徒係神明會公同共有人,由政府發給會員或信徒名冊,俾利其改選管理人及處理有關的會產。
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| 祭祀公業土地清理(十一)----財團法人祭祀公業 | 法律事務所-台灣法律網
祭祀公業,成立為財團法人者,係屬「宗祠財團法人」。
依內政部訂頒「祭祀公業清理要點」第二十三條規定,新設立之祭祀公業應以財團法人為之。依內政部業務財團法人監督準則第七條規定:「設立財團法人,應先依據捐助章程設置董事,再由董事向主管機關申請許可後,依法向該管法院聲請登記。」故祭祀公業成立為財團法人之主管機關有二:
1設立許可機關
祭祀公業屬民政業務,故申請成立為財團法人應先向該公業所在地之縣(巿)政府(民政單位)申請。其位於直轄巿者,則向直轄巿民政單位申請設立許可。
2向法院辦理登記
祭祀公業取得法人設立許可證明後,再持向祭祀公業所在地之管轄地方法院申請「法人登記」。
洽詢專線:0966189846 林代書
依內政部訂頒「祭祀公業清理要點」第二十三條規定,新設立之祭祀公業應以財團法人為之。依內政部業務財團法人監督準則第七條規定:「設立財團法人,應先依據捐助章程設置董事,再由董事向主管機關申請許可後,依法向該管法院聲請登記。」故祭祀公業成立為財團法人之主管機關有二:
1設立許可機關
祭祀公業屬民政業務,故申請成立為財團法人應先向該公業所在地之縣(巿)政府(民政單位)申請。其位於直轄巿者,則向直轄巿民政單位申請設立許可。
2向法院辦理登記
祭祀公業取得法人設立許可證明後,再持向祭祀公業所在地之管轄地方法院申請「法人登記」。
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自由電子報 - 祭祀公業新法 財產移轉不須派下子孫全數同意
祭祀公業新法 財產移轉不須派下子孫全數同意 洽詢專線:0966189846 林代書
〔記者項程鎮/台北報導〕高等法院高雄分院更三審合議庭指出,本案爭議點為:屏東枋寮地政事務所處理本件土地所有權移轉登記有無違法,合議庭審理後,認定違法事證明確,須根據土地法和祭祀公業土地清理要點規定,經「祭祀公業賴斗永」規約所載:派下子孫全體同意,土地才能轉移。
而祭祀公業土地清理要點已經廢止,已由九十七年七月一日施行的祭祀公業條例取代,祭祀公業條例第三十二條和第三十三條與土地法有類似規定,不須所有派下子孫一致同意,就能移轉財產。
九十七年七月一日施行的祭祀公業條例第三十二條及第三十三條規定,處分公業財產須符合下列兩種情形之一,第一是須有派下員大會三分之二以上出席,出席人數超過四分之三同意。其次,如出席人數未達上述定額,公業管理人取得所有派下員三分之二以上同意書,此時管理人也可據以處分公業財產。
本案援引案發時舊法 須派下子孫全體同意
更三審合議庭認為,根據舊法祭祀公業土地清理要點第十九點規定:如祭祀公業另定有規約,不受土地法上述條文限制。本案原告「祭祀公業賴斗永」定有規約:公業財產處分須經全體派下員同意,因此依上述要點規定,「祭祀公業賴斗永」原管理人無權自行處分土地。
不過本案情形特殊,德律聯合法律事務所主持律師呂偉誠指出,本案發生在八十三年間,依中央法規標準法規定,法律原則上不溯及既往,且祭祀公業條例也無特別規定,要求土地移轉案例須依新法溯及既往,因此更三審援引舊法規定,並無違法不當。
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〔記者項程鎮/台北報導〕高等法院高雄分院更三審合議庭指出,本案爭議點為:屏東枋寮地政事務所處理本件土地所有權移轉登記有無違法,合議庭審理後,認定違法事證明確,須根據土地法和祭祀公業土地清理要點規定,經「祭祀公業賴斗永」規約所載:派下子孫全體同意,土地才能轉移。
而祭祀公業土地清理要點已經廢止,已由九十七年七月一日施行的祭祀公業條例取代,祭祀公業條例第三十二條和第三十三條與土地法有類似規定,不須所有派下子孫一致同意,就能移轉財產。
九十七年七月一日施行的祭祀公業條例第三十二條及第三十三條規定,處分公業財產須符合下列兩種情形之一,第一是須有派下員大會三分之二以上出席,出席人數超過四分之三同意。其次,如出席人數未達上述定額,公業管理人取得所有派下員三分之二以上同意書,此時管理人也可據以處分公業財產。
本案援引案發時舊法 須派下子孫全體同意
更三審合議庭認為,根據舊法祭祀公業土地清理要點第十九點規定:如祭祀公業另定有規約,不受土地法上述條文限制。本案原告「祭祀公業賴斗永」定有規約:公業財產處分須經全體派下員同意,因此依上述要點規定,「祭祀公業賴斗永」原管理人無權自行處分土地。
不過本案情形特殊,德律聯合法律事務所主持律師呂偉誠指出,本案發生在八十三年間,依中央法規標準法規定,法律原則上不溯及既往,且祭祀公業條例也無特別規定,要求土地移轉案例須依新法溯及既往,因此更三審援引舊法規定,並無違法不當。
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道路用地一般可分為:計劃道路、既成道路及私設道路三種。
道路用地一般可分為:計劃道路、既成道路及私設道路三種。收購台北縣市道路用地 0966189846 林代書
依據建築法第48條:直轄市、縣市局主管建築機關,應指定已經公告道路之境界線為建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時,從其規定。前項以外之現有巷道,直轄市、縣市局主管建築機關,認有必要時得另定建築線;其辦法於建築管理規則中定之。由此可知:
一、計畫道路:
(地籍圖上有顯示,但尚未施工)為已經都市計畫公告的道路,在都市計畫圖及地籍圖上均有標示;而都市計畫道路最小為4米,再次即為8米以上的道路。道路用地於民國69年「都市計畫法」通過施行前,政府開路都未予補償,所以道路用地的所有權人都是私人持有,當「都市計畫法」施行後,政府新闢馬路皆依法補償之。
二、既成道路:
(地籍圖上未顯示,但已是現有道路) 就是現有巷道,為具有公用地役權的私有土地,通常既成道路在都市計畫圖上會標示出來,但在地籍圖上則不會標示,寬度多為6米,亦有2米或3米的寬度。既成道路的要件是必需此道路已通行10-20年之久, 有兩戶以上的人在通行此道路。
其意指私有土地若供公眾通行數十年有餘,且便道所有權人從未禁止,應認為已有公用地役權關係存在,可經當地鄉鎮公所將該通路編為既成道路。便道所有權人雖保有所有權,依法即不得訴請收回土地,亦不得違反供公眾通行的目的而為使用。以目前國内多達1.6萬公頃的公設用地(含道路用地),政府根本無財源徵收,因此既成道路原則上是不徵收的。既成道路已供公眾使用數十年,所以土地所有權人雖擁有土地所有權,但不能把土地圍起來不讓公眾通行。既成巷道之認定應以供公眾通行為要件,並應有民法第787條規定之必要通行權及民法第851條、852條規定因時效而取得通行之地役權。又地役權之時效取得期限,應依民法第772條規定意旨,並準用民法第769、770條規定辦理。
公眾通行巷道之認定係依台灣省建築管理規則第4條規定辦理,且依行政法院76年6月判字第1077號判例釋示:「巷道必須供公眾通行20年以上,始構成公眾通行道路,又所謂公眾通行乃指供2戶以上通行之謂,依台灣省建築管理規則第2條規定,係為辦理建築線指定及申請建築之使用,並無涉及民法787條「袋地通行證」、788條「開路通行權」糾紛,若巷道如確屬該戶唯一出路,應請協調土地合併或循司法途徑解決。
既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者,其所有權人對土地既已無從自由使用收益,形成因公益而特別犧牲其財產上之利益,國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償,各級政府如因經費困難,不能對上述道路全面徵收補償,有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。若在某一道路範圍內之私有土地均辦理徵收,僅因既成道路有公用地役關係而以命令規定繼續使用,毋庸同時徵收補償,顯與平等原則相違。至於因地理環境或人文狀況改變,既成道路喪失其原有功能者,則應隨時檢討並予廢止。
依據土地稅減免規則第9條規定,無償供公共使用之私有土地,經查明屬實,在使用期間內,地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之空地部份,不予免徵。
三、私設道路:
供公眾通行或供公眾通行未達20年或供特定人士(如社區居民)通行之自行留設的私人道路,無論在都市計畫圖或地籍圖上都沒有標示,可能只有在建築執照中會有標示。
收購台北縣市道路用地 0966189846 林代書
依據建築法第48條:直轄市、縣市局主管建築機關,應指定已經公告道路之境界線為建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時,從其規定。前項以外之現有巷道,直轄市、縣市局主管建築機關,認有必要時得另定建築線;其辦法於建築管理規則中定之。由此可知:
一、計畫道路:
(地籍圖上有顯示,但尚未施工)為已經都市計畫公告的道路,在都市計畫圖及地籍圖上均有標示;而都市計畫道路最小為4米,再次即為8米以上的道路。道路用地於民國69年「都市計畫法」通過施行前,政府開路都未予補償,所以道路用地的所有權人都是私人持有,當「都市計畫法」施行後,政府新闢馬路皆依法補償之。
二、既成道路:
(地籍圖上未顯示,但已是現有道路) 就是現有巷道,為具有公用地役權的私有土地,通常既成道路在都市計畫圖上會標示出來,但在地籍圖上則不會標示,寬度多為6米,亦有2米或3米的寬度。既成道路的要件是必需此道路已通行10-20年之久, 有兩戶以上的人在通行此道路。
其意指私有土地若供公眾通行數十年有餘,且便道所有權人從未禁止,應認為已有公用地役權關係存在,可經當地鄉鎮公所將該通路編為既成道路。便道所有權人雖保有所有權,依法即不得訴請收回土地,亦不得違反供公眾通行的目的而為使用。以目前國内多達1.6萬公頃的公設用地(含道路用地),政府根本無財源徵收,因此既成道路原則上是不徵收的。既成道路已供公眾使用數十年,所以土地所有權人雖擁有土地所有權,但不能把土地圍起來不讓公眾通行。既成巷道之認定應以供公眾通行為要件,並應有民法第787條規定之必要通行權及民法第851條、852條規定因時效而取得通行之地役權。又地役權之時效取得期限,應依民法第772條規定意旨,並準用民法第769、770條規定辦理。
公眾通行巷道之認定係依台灣省建築管理規則第4條規定辦理,且依行政法院76年6月判字第1077號判例釋示:「巷道必須供公眾通行20年以上,始構成公眾通行道路,又所謂公眾通行乃指供2戶以上通行之謂,依台灣省建築管理規則第2條規定,係為辦理建築線指定及申請建築之使用,並無涉及民法787條「袋地通行證」、788條「開路通行權」糾紛,若巷道如確屬該戶唯一出路,應請協調土地合併或循司法途徑解決。
既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者,其所有權人對土地既已無從自由使用收益,形成因公益而特別犧牲其財產上之利益,國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償,各級政府如因經費困難,不能對上述道路全面徵收補償,有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。若在某一道路範圍內之私有土地均辦理徵收,僅因既成道路有公用地役關係而以命令規定繼續使用,毋庸同時徵收補償,顯與平等原則相違。至於因地理環境或人文狀況改變,既成道路喪失其原有功能者,則應隨時檢討並予廢止。
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三、私設道路:
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Sunday, April 3, 2011
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